A locação urbana é regida pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), que equilibra direitos e deveres entre quem aluga e quem ocupa o imóvel. Conhecer as regras básicas evita a maior parte dos conflitos e ajuda a resolver com rapidez os que surgirem.
Garantias da locação
A lei admite caução (até três aluguéis), fiança, seguro-fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Um ponto importante: é vedado exigir mais de uma garantia no mesmo contrato. A escolha impacta tanto a segurança do locador quanto o bolso do locatário, e deve constar expressamente do contrato.
Reajuste e revisão do aluguel
O reajuste segue o índice e a periodicidade previstos em contrato, normalmente anual. Coisa diferente é a ação revisional: após três anos de vigência sem acordo, qualquer das partes pode pedir judicialmente a adequação do aluguel ao valor de mercado.
Deveres de cada parte
- Locador: entregar o imóvel em condições de uso, arcar com as despesas extraordinárias de condomínio (obras estruturais, fundo de reserva) e fornecer recibos;
- Locatário: pagar pontualmente aluguel e encargos, conservar o imóvel, comunicar danos e restituí-lo no estado em que o recebeu, salvo desgaste natural;
- Benfeitorias necessárias feitas pelo locatário são, em regra, indenizáveis, mas o contrato pode dispor de forma diversa, e essa cláusula merece leitura atenta.
Retomada do imóvel e ação de despejo
Nos contratos de 30 meses ou mais, findo o prazo, o locador pode retomar o imóvel sem justificativa (a chamada denúncia vazia). Em contratos mais curtos prorrogados, a retomada depende das hipóteses legais: uso próprio, venda, reformas, entre outras. Já o despejo por falta de pagamento admite liminar em situações específicas e pode ser evitado pela purgação da mora, quando o locatário quita o débito no prazo legal.
Este conteúdo tem caráter exclusivamente informativo e não substitui a consulta a um advogado sobre o seu caso concreto. Cada situação possui particularidades que exigem análise individual.
